Wynajem mieszkań na doby – przez Airbnb, Booking.com czy inne platformy – wciąż kusi wysoką stopą zwrotu. Ale od 2024 roku, a szczególnie od 1 stycznia 2025, właściciele nieruchomości muszą się liczyć z istotnymi zmianami podatkowymi i większym ryzykiem kontroli skarbowych.
Z tego artykułu dowiesz się:
- kiedy najem może zostać uznany za działalność gospodarczą,
- jakie są obowiązki podatkowe w związku z VAT,
- czym grozi błędna lub brakująca deklaracja przychodów,
- jakie zmiany wchodzą w życie w 2025 roku.
1. Najem krótkoterminowy – fala kontroli
Jako doradca podatkowy obserwuję w praktyce, że coraz więcej kontroli skarbowych i celno-skarbowych ukierunkowanych na najem krótkoterminowy kończy się stwierdzeniem nieprawidłowości. Najczęściej chodzi o wynajem za pośrednictwem platform cyfrowych takich jak Airbnb czy Booking.com.
Właściciel nieruchomości postawiony w takiej sytuacji często staje przed trudną decyzją:
- czy podjąć spór z fiskusem i walczyć o swoje prawa na drodze sądowoadministracyjnej (gdzie może być reprezentowany przez doradcę podatkowego),
- czy raczej zaakceptować ustalenia organu i dokonać korekt.
Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że problem dotyczy tylko nielicznych. Ale od 2024 roku, po wdrożeniu unijnej dyrektywy DAC-7, organy podatkowe dysponują nowymi narzędziami i danymi, które umożliwiają szybkie i zautomatyzowane identyfikowanie:
- dochodów niezgłoszonych do opodatkowania,
- nieprawidłowo zakwalifikowanych źródeł przychodu,
- potencjalnie dochodów nieujawnionych.
Z miesiąca na miesiąc przybywa postępowań, które są inicjowane w oparciu o dane z platform cyfrowych, analizy przepływów finansowych (np. STIR) i coraz częściej wspierane przez narzędzia analityczne wykorzystujące sztuczną inteligencję.
2. Nie każdy najem to najem prywatny – kiedy fiskus uzna działalność gospodarczą?
Wielu właścicieli nieruchomości błędnie zakłada, że najem krótkoterminowy to zawsze najem prywatny, który można rozliczyć w sposób uproszczony – np. ryczałtem 8,5%. Niestety, to założenie coraz częściej prowadzi do sporów z urzędem skarbowym.
Organy podatkowe zwracają uwagę nie tyle na to, czy masz zarejestrowaną działalność gospodarczą, ale na to, jak faktycznie prowadzisz wynajem. Jeśli Twoje działania mają charakter ciągły, zorganizowany, nastawiony na zysk i przypominają profesjonalne świadczenie usług – fiskus może uznać, że prowadzisz działalność gospodarczą.
Typowe przesłanki, które mogą świadczyć o działalności:
- wynajem w krótkich okresach, z dużą rotacją gości,
- platformy rezerwacyjne, integracje kalendarzy, zarządzanie automatyczne,
- sprzątanie, faktury, obsługa gości i promocja w internecie.
Fiskus coraz częściej argumentuje, że właściciel działa bardziej jak hotel, a nie jak osoba zarządzająca swoim prywatnym majątkiem.
Skutki uznania najmu za działalność gospodarczą:
- obowiązek opłacania składek ZUS – również wstecz.
- obowiązek rejestracji działalności w CEIDG,
- brak prawa do ryczałtu 8,5%, konieczność przejścia na liniowy PIT lub skalę,
3. Brak deklaracji lub błędna kwalifikacja przychodu – co grozi podatnikowi?
W praktyce podatkowej bardzo ważne jest rozróżnienie, dlaczego przychód z najmu nie został prawidłowo opodatkowany. W zależności od sytuacji skutki prawne i finansowe mogą być bardzo różne.
🔴 A. Nie deklarowałeś dochodu i fiskus nie wie, skąd masz środki (dochodzenie pochodzenia majątku)
To najpoważniejszy przypadek. Jeśli urząd skarbowy ustali, że poniosłeś znaczne wydatki lub zgromadziłeś majątek, ale nie jest w stanie ustalić źródła finansowania, może zakwalifikować to jako dochody nieujawnione.
W takiej sytuacji zastosowanie ma:
- stawka sankcyjna 75% podatku,
- ryzyko postępowania karno-skarbowego.
To postępowania długie i skomplikowane, często kończące się sporem sądowym.
🟠 B. Nie deklarowałeś dochodu, ale fiskus zna jego źródło (np. z platform cyfrowych)
To najczęstszy scenariusz w przypadku najmu krótkoterminowego. Podatnik nie wykazał dochodu, ale fiskus posiada dane z Airbnb, Booking, raportów bankowych czy STIR-u i jest w stanie jednoznacznie powiązać kwoty z konkretną działalnością.
W takiej sytuacji:
- urząd naliczy podatek wg właściwej stawki (ryczałt, skala lub liniówka),
- doliczy odsetki za zwłokę (obecnie ok. 14–16% rocznie),
- może wszcząć postępowanie karno-skarbowe, ale nie stosuje stawki 75%.
To typowa kontrola dochodowa – często możliwa do opanowania, o ile podejmie się działania odpowiednio wcześnie (np. audyt prawidłowości rozliczeń, korekty, czynny żal w celu uniknięcia odpowiedzialności karnoskarbowej).
🟡 C. Zadeklarowałeś dochód, ale błędnie zakwalifikowałeś źródło (np. jako najem prywatny)
To również bardzo częsty przypadek – podatnik wykazuje dochód, ale jako „najem prywatny” zamiast „działalność gospodarcza”.
Fiskus może wtedy:
- przekwalifikować dochód na przychód z działalności gospodarczej,
- zastosować inne stawki podatkowe (np. 12% lub 19%, zamiast ryczałtu 8,5%),
- żądać rejestracji działalności z datą wsteczną,
- nałożyć obowiązek zapłaty zaległych składek ZUS.
Warto zaznaczyć, że taka „umowna” kwalifikacja w deklaracji nie ma charakteru wiążącego – urząd ocenia stan faktyczny.
4. VAT – zmiany od 1 stycznia 2025 roku i ich znaczenie dla Polaków mieszkających za granicą
Kwestia podatku VAT przy najmie krótkoterminowym nabiera nowego znaczenia od 2025 roku.
Z pozoru techniczna zmiana może w praktyce oznaczać realne oszczędności podatkowe, szczególnie dla Polaków mieszkających za granicą, którzy nadal wynajmują mieszkania w Polsce.
✅ Dotychczas
Jeśli miałeś miejsce zamieszkania poza Polską (np. w Niemczech czy Wielkiej Brytanii), nie przysługiwało Ci prawo do zwolnienia z VAT do 200 000 PLN rocznego obrotu. W praktyce oznaczało to konieczność rejestracji do VAT już przy pierwszej transakcji, nawet przy bardzo niewielkim wynajmie.
✅ Od 1 stycznia 2025 r. – ważna zmiana
Na mocy wdrożenia unijnej dyrektywy 2020/285 Polska umożliwia korzystanie ze zwolnienia z VAT także podatnikom z innych krajów UE, pod warunkiem że:
- ich łączny obrót w całej UE w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 EUR,
- obrót w Polsce nie przekroczył 200 000 PLN,
- zgłoszą się do specjalnej procedury małego przedsiębiorcy (KMU) w swoim kraju zamieszkania (chętnie przejmujemy również te obowiązki od naszych klientów!) oraz spełnią obowiązki dokumentacyjne (np. raporty kwartalne).
💡 Co to oznacza w praktyce?
Dla Polaków mieszkających za granicą, którzy wynajmują mieszkania w kraju, to bardzo korzystna zmiana.
Jeśli Twój roczny obrót z najmu nie przekracza 200 000 PLN i spełniasz kryteria KMU:
- nie musisz się rejestrować do VAT,
- unikasz fakturowania z VAT,
- oszczędzasz realnie 8–23% na podatku.
To zmiana o ogromnym znaczeniu praktycznym – szczególnie przy niewielkiej skali działalności lub przy jednej nieruchomości.
5. Na co powinien uważać właściciel nieruchomości?
✅ Upewnij się, że Twoja forma najmu nie spełnia cech działalności gospodarczej
✅ Sprawdź, czy nie przekraczasz progów podatkowych i VAT
✅ Wykazuj wszystkie przychody, nawet jeśli nie są opodatkowane
✅ Gromadź dowody źródeł środków (przelewy, korespondencję z gośćmi)
✅ Skonsultuj się z doradcą przed otrzymaniem wezwania z urzędu
6. Potrzebujesz wsparcia? Kancelaria Tim reprezentuje właścicieli nieruchomości
Jako doradca podatkowy specjalizuję się w reprezentowaniu klientów prowadzących najem krótkoterminowy – zarówno przed organami podatkowymi w Polsce i w Niemczech, jak i przed sądami administracyjnymi. Pomagam:
- ocenić ryzyko działalności gospodarczej,
- przygotować korekty deklaracji,
- przeprowadzić audyt rozliczeń VAT i PIT,
- uniknąć sankcji karnoskarbowych i zabezpieczyć majątek.
📩 Masz pytania lub niepokoi Cię Twoja sytuacja?
Skontaktuj się z Kancelarią Tim – wspólnie przeanalizujemy Twoją sytuację i podejmiemy właściwe działania.